おはようございます！新米課長のハルトです
【第６５話】大規模修繕を活かす
老朽化する日本のマンション
全国のマンションは約655万戸、1,500万人超が居住 都市部ではなくてはならない住居
築40年超のマンションは現在81万戸、10年後には198万戸となる見込み 旧耐震マンションが現在104万戸、さらに10年後には築40年超となる新耐震マンションが94万戸と見込まれる
古いマンションが抱える課題
適切な維持管理や修繕がなされていないマンションは構造上の安全性低下や居住環境悪化する 周辺の住環境や都市環境の悪化も引き起こす
マンションの維持管理に係る区分所有者の合意形成が困難 価値観や経済状態が異なる所有者が集まって暮らしている マンションが大規模になるほど一層、合意形成は難しくなる
ヒトとカネの不足の問題
古いマンションでは区分所有者が高齢化、非居住化、管理組合の担い手不足 役員のなり手不足から管理組合の運営が滞っている マンションの大規模化でマンション管理の専門化 また、修繕積立金が不足 マンション修繕に係る費用は、マンションの規模が大きくなるにつれ増大 資金不足等により適切な維持修繕が行われない場合の影響が大きくなる 管理費の滞納により必要な修繕ができない
大規模修繕
大規模修繕は劣化部分の修復がメイン
大規模修繕工事を実施する約2年前から準備は始まる 実施時期、方式の決定、工事予算の確保、長期修繕計画の細部の見直し、業者の選定など 理事会だけですべてを兼務するには荷が重い そのため大規模修繕を継続的に検討審議する大規模修繕委員会を立ち上げることもその解決方法になる
大規模修繕に、リニューアル箇所を盛り込む
大規模修繕は劣化部分の修復がメインのため、あまり楽しくない
大規模修繕に、リニューアル箇所を盛り込むと居住者の関心、興味が高まる マンションの価値を高めるリフォームを考えてみる
「マンションのエントランスは古臭いから新しいデザインに変えてみませんか」
新しくデザインされたマンションのエントランス 居住者は毎日気持ちよく住むことができる 資産価値もあがる 居住者から大規模修繕に対して意見が多く出る 退屈な修繕だけよりリニューアル箇所を盛り込む大規模修繕は結果的に満足度は高まる
大規模修繕は管理会社だけに任せてはいけない 中立的な立場をうたう建築事務所を信じすぎてもいけない まずはマンションの劣化の現状を調査 専門家にマンションの劣化の現状をチェックをしてもらう 次に、修繕個所を必要性・緊急性で優先順位を決めその順番で修繕をおこなう コストカットしたければ中小の下請けに直接発注するのもよい 安い 瑕疵保険でカバーできれば大手である必要はない
ハルトの解釈
マンションの大規模修繕の肝は目先の修繕の視点よりも、居住者が満足できる住環境づくり、資産としていかに価値を付加していくかの視点に立って考える 所有マンションの長期的な価値の維持、向上を実現していく 居住者が考える未来の住まいのあり方を大規模修繕で叶えていく 大規模修繕を居住者の住まいを通じた未来の夢を語り合える機会とする 大規模修繕の機会を活かし、居住者が住みよい住環境を整える
以上 みなさんの参考になれば嬉しいです！ 最後まで読んでいただきありがとうございました
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